Etude de cas : Je suis propriétaire

Regroupement de crédit pour un propriétaire : Etude de cas

Le regroupement de crédit permet lorsque l'on est propriétaire de pouvoir adosser une garantie solide notamment par le biais d'une prise d'hypothèque au remboursement de ses dettes. Selon les besoins, le crédit immobilier en cours peut être racheté ou non.

Le montage d'un dossier de regroupement de crédit est généralement grandement facilité lorsque l'emprunteur est propriétaire puisqu'il peut apporter en garantie un bien immobilier. Ce bien peut être une résidence principale et/ou une résidence secondaire. Selon les montants des crédits à racheter mais aussi la durée de remboursement choisie, le prêt consenti peut soit être un prêt simple de type consommation ou un prêt hypothécaire, assorti d'une prise d'hypothèque.

Un exemple type

Anne et Didier sont propriétaires d'une maison achetée à crédit, estimée à 170 000 €. Le couple a également souscrit depuis peu un prêt pour une voiture neuve de 15 000 € et arrive quasiment en fin de remboursement de deux prêts personnels souscrits pour mener à bien des travaux dans la maison. Le couple qui a deux enfants en bas âge gagne chaque mois 3500 € nets. Leur situation d'endettement est à ce moment là acceptable. Ils paient chaque mois :

Chaque mois, le couple rembourse donc 772+350+140+132 = 1394 € (soit presque 40% de taux d'endettement).

La situation reste tout à fait gérable jusqu'au jour où Didier est licencié. Ses revenus sont automatiquement revus à la baisse. De 2 300 nets les revenus de Didier descendent à 1400 € net. Les comptes du couple arrivent rapidement dans le rouge puisque les emprunts continuent de courir et représentent désormais plus de 50% des revenus disponibles. Lorsque Didier retrouve un emploi en CDI, il est largement moins rémunérateur que son emploi précédent. Il touche désormais 1700 €, soit un revenu net mensuel pour le couple de 2900 €. Le poids des emprunts est lourd à porter dans ces conditions sachant que de plus la chaudière arrive en fin de vie et qu'elle demande à être remplacée (4500 €). Impossible avec un taux d'endettement de plus de 46% de souscrire un emprunt supplémentaire.

La situation à ce moment est donc : Revenus : 2900 € - Remboursement des emprunts : 1394 € - Reste à payer : 70 000 € + 10 800 € + 2 300 € + 1 700 € = 84 800 € plus le prix du remplacement de la chaudière de 4500 €.

NB : Cette étude de cas n'aborde pas les frais d'assurance décès invalidité à rajouter pour tout transfert de prêt immobilier. Le montant de cette assurance dépend entre autres de l'âge de l'emprunteur, de son état de santé...

Une situation, deux stratégies

Le couple décide de procéder à un regroupement de crédit pour faire baisser leurs mensualités. Deux options s'offrent à eux : soit ils regroupent l'ensemble de leurs crédits en cours y compris le prêt immobilier, soit ils se contentent de regrouper les crédits personnels et le crédit voiture en y ajoutant une ligne de trésorerie pour payer la chaudière neuve.

Hypothèse 1

Dans la première hypothèse, pour le regroupement de l'ensemble des crédits, les frais seront importants puisqu'ils vont devoir s'acquitter des pénalités pour remboursement anticipé pour le prêt de la maison (3% du restant dû soit environ 2000 €), des frais de dossier (500 €), des frais de notaire et d'hypothèque (environ 3% du montant du nouveau prêt soit 2700 €+ la main levée sur la première hypothèque du prix initial soit 0,75% de du montant total du prêt garanti soit environ 800 €) . Au total, le nouvel emprunt va automatiquement monté : 90 000 € à financer + 2 000 € + 500 + 2 700 + 800 € = 96 000 €. En étalant les remboursements sur 15 ans à un taux moyen de 7,5%, la mensualité sera ramenée à 890 € (coût total du crédit hors assurance 64 200 €). Si le remboursement est mené sur 20 ans à 7,50%, la mensualité est ramenée à 773 € (coût total du crédit 89 520 €).

Hypothèse 2

Dans la seconde hypothèse, le prêt immobilier est laissé de côté et seuls les crédits à la consommation sont rachetés. Le montant à financer est donc de 10 800 € + 2 300 € + 1 700 € + 4 500 € = 19 300 €. En étalant la somme à payer sur 10 ans de remboursement à un taux de 4.80%, la mensualité est ramenée à 202.83 € (coût du crédit 5 040 €). Cette mensualité ajoutée à celle du crédit immobilier de 770 € laisse au couple un remboursement de 972,83 € par mois.

En résumé :

En optant pour la première hypothèse, le coût global du crédit explose : 64 200 € sur 15 ans ou 89 520 € sur 20 ans pour le nouveau crédit sans compter les intérêts déjà payés sur les crédits précédents et notamment quelque 50 000 € d'emprunts déjà acquittés pour les 10 années précédentes de remboursement du prêt immobilier initial. Les crédits à la consommation sont remboursés sur 20 ans ce qui est cher payer pour des consommables de durée de vie finalement assez courte.

En optant pour la seconde hypothèse, le coût global du crédit descend à 68 280 € pour le prêt immobilier et 5 040 € pour les prêts à la consommation rachetés soit un total de 73 320 €.

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