Hypothèque et rachat de crédit

Le regroupement de crédit et l'hypothèque

Le rachat de crédits implique souvent la prise de garantie de la part de la banque racheteuse. Dans la grande majorité des cas, la garantie réclamée est la prise d'hypothèque sur un bien immobilier. Explications.

La prise d'hypothèque lors d'un regroupement de crédit est quasi systématique lorsque le montant du prêt accordé dépasse une certaine somme et que l'emprunteur est propriétaire d'un bien immobilier (résidence principale et/ou résidence secondaire). Lorsque le regroupement de crédit est garanti par une hypothèque, l'on parle de regroupement de crédits hypothécaire.

L'hypothèque et le crédit hypothécaire

L'hypothèque donne le droit à l'organisme prêteur de vendre le bien hypothéqué aux enchères judiciaires si l'emprunteur ne rembourse pas son crédit. La prise d'hypothèque est une garantie classique pour les prêts visant l'acquisition d'un bien immobilier mais pas seulement. En effet, un prêt hypothécaire, qui n'est ni plus ni moins qu'un prêt bancaire garanti par une hypothèque, peut être proposé à un emprunteur dès lors qu'il dispose d'un bien immobilier. Les fonds débloqués dans le cadre d'un prêt hypothécaire peuvent servir à financer avec garantie toutes sortes de dettes y compris fiscales, le paiement de droits de succession, la soulte réclamée pour le rachat de la part d'un des membres d'un couple après un divorce, des travaux de rénovation. Le prêt hypothécaire peut également servir à financer l'achat de certains biens de consommation et à fournir l'argent nécessaire au paiement d'une caution bancaire. Dans certains cas, le prêt hypothécaire permet également de garantir un prêt relais en attendant la vente d'un bien. Dans le cadre d'un regroupement de crédits, la somme prêtée peut être ou non garantie par une prise d'hypothèque sur un bien immobilier. Globalement, le montant du crédit octroyé est déterminé par la valeur du bien immobilier hypothéqué et donne lieu à une inscription d'hypothèque. Le montant du prêt peut atteindre 65% de la valeur nette du bien immobilier donné en garantie. La durée de l'emprunt va de 8 à 30 ans. Le taux d'un prêt hypothécaire peut être comme celui d'un prêt bancaire soit fixe, soit variable.

Une procédure coûteuse

Le coût de l'opération d'hypothèque

La procédure de l'hypothèque implique des frais de publicité et d'inscription au bureau des hypothèques ainsi que des frais de rédaction des actes authentiques par le notaire. Ces frais sont importants et la procédure rigide implique de nombreuses contraintes administratives. Globalement, le prix d'une prise d'hypothèque est fixé en fonction du montant du prêt accordé. La taxe de publicité foncière représente 0,715% du montant du prêt tandis que les frais d'hypothèque représentent environ 2 % du montant du prêt. Chaque hypothèque est obligatoirement associée à un acte notarié dont une copie est envoyée à la conservation des hypothèques du lieu où se trouve le bien acheté pour inscription. Si le bien est vendu par son propriétaire (autrement dit l'emprunteur) avant la fin de la date d'effet de l'hypothèque, la radiation de l'inscription d'hypothèque fait l'objet d'une procédure particulière appelée main levée anticipée de l'hypothèque qui engendre elle aussi des frais. Si le bien n'est pas vendu avant la fin du crédit, la main levée intervient automatiquement et gratuitement 2 ans après la fin du crédit. Le coût des frais de main levée égal 0.75% du montant du prêt initial. En cas de regroupement d'un crédit garanti par une hypothèque, l'emprunteur doit obligatoirement s'acquitter de cette taxe de main levée puis s'acquitter des frais de la prise d'hypothèque associés à la mise en place d'un nouveau prêt hypothécaire. L'autre solution pour éviter la multiplication des frais est de recourir pour un prêt complémentaire à une hypothèque de second rang. Cette technique est souvent sujette à rejet lors d'une opération de regroupement de crédit puisque, quoiqu'il arrive, l'organisme prêteur inscrit en premier lieu gardera la priorité sur le fruit de la vente judiciaire en cas de non remboursement de l'emprunt principal. En d'autres termes, le prêteur de second rang ne pourra récupérer que ce qui restera après que le créancier en premier rang se soit intégralement servi. Le risque étant plus important, le taux d'emprunt accordé dans ce type de cas est toujours beaucoup plus élevé.

Le saviez-vous ?

Depuis peu, la France a mis en place la possibilité de recourir à une hypothèque rechargeable pour aider les ménages propriétaires à dégager de la trésorerie supplémentaire. Dans le détail, l'hypothèque rechargeable consiste à procéder à une main levée partielle d'une hypothèque lorsque le bien est partiellement remboursé. Ainsi, quand le ménage souhaite garantir une dette, elle peut la garantir avec la "partie payée" de la première hypothèque.

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