Renégocier un taux de prêt : rentable ou pas ?

Renégocier le taux d'un crédit

La renégociation d'un taux de prêt avec sa banque ou avec une société Intermédiaire en Opérations Bancaires peut être rentable sous certaines conditions. Tour d'horizon.

Vous avez contracté un prêt il y a quelques années lorsque les taux d'intérêts étaient au plus fort et vous souhaitez revoir les modalités de ce prêt pour bénéficier des taux actuels plus attractifs ? Cela peut s'avérer être une bonne idée, mais attention, pour espérer gagner de l'argent sur la différence de taux, il convient tout d'abord de faire un bilan précis pour chaque prêt. Le seuil de rentabilité dépend de 5 éléments principaux : l'ancienneté du prêt, la réclamation ou non de pénalités pour remboursement anticipé, la perte éventuelle d'avantages fiscaux, la prise de garantie, l'écart entre les taux.

L'ancienneté du prêt

Renégociation et ancienneté du crédit

L'ancienneté du prêt est un élément important pour statuer de la rentabilité d'une renégociation d'un taux. En effet, la plupart des prêts sont dits amortissables. Du point de vue pratique, ce type de remboursement standard permet de mettre en place des échéances identiques du premier au dernier prélèvement. L'emprunteur peut ainsi plus facilement gérer son budget en connaissance de cause. Au négatif, un prêt amortissable implique une répartition du paiement des intérêts particulière. En effet, le calcul des intérêts se fait dans ce cas sur le capital restant dû. Donc dans un prêt amortissable classique, la mensualité de remboursement est composée dans un premier temps par une grande part d'intérêts et une petite part de remboursement de capital. Le maximum des intérêts est payé dans les premières années d'un prêt. Au fil des remboursements du capital, le restant dû diminue logiquement et le poids des intérêts diminue dans la même proportion. En renégociant un prêt jeune, le plus gros des intérêts est encore à payer. A l'inverse, en renégociant un prêt ancien, le plus gros des intérêts est déjà payé ! Autrement dit, si le prêt est ancien et que le reste des annuités est inférieur à celles déjà écoulées (plus de 70% payés), il n'y a aucun intérêt à en renégocier le taux !

Les pénalités pour remboursement anticipé

Si pour les prêts à la consommation, aucune pénalité pour remboursement anticipé ne peut être réclamée, pour les prêts immobiliers les choses sont différentes. En effet, les banques pour garantir des taux bas associent quasi systématiquement chaque prêt immobilier consenti à des pénalités pour remboursement anticipé. Les pénalités réclamées dépendent du type de prêts. Généralement pour un prêt à taux fixe, les pénalités sont de 3 % du capital restant dû. Pour les prêts à taux révisable de faible amplitude (+1 à +1,50% maxi) les pénalités sont également de 3 % du capital restant dû tandis que pour les prêts à taux révisable avec forte amplitude (+2 % et plus) aucune pénalité ne sont réclamées. Un prêt épargne logement est généralement soumis à des pénalités de 3 % du capital restant dû tandis que les prêts à taux zéro, les prêts employeur et les prêts bonifiés ne supportent aucune pénalité. Globalement, lorsque la renégociation est menée auprès de la banque qui a souscrit le prêt initial, les frais de pénalités pour remboursement anticipé sont négociables voire inexistants dans certains cas. A l'inverse, lorsque la renégociation est menée par l'intermédiaire d'une banque concurrente, la banque d'origine ne fait pas de cadeau !

La perte d'avantages fiscaux

Les crédits d'impôts sur les intérêts d'un crédit immobilier sont calculés uniquement sur la base du crédit initial souscrit lors de l'achat du bien. Lorsqu'une renégociation est entreprise via une opération de regroupement de crédit, le crédit d'impôt ne peut être transféré sur le nouveau prêt. Ce type de crédits d'impôts concerne principalement les intérêts du prêt pour l'achat d'une résidence principale, les prêts immobiliers liés à un investissement locatif pour lesquels les revenus fonciers sont déductibles des intérêts du prêt initial. Pour mémoire, lors de l'achat d'une résidence principale, l'acquéreur/emprunteur peut déduire du montant de son impôt sur le revenu 40 % du montant des intérêts d'emprunt la première année de remboursement, puis 20 % les 4 années suivantes. Les intérêts pris en compte sont plafonnés à 3 750 € par an pour un célibataire, à 7 500 € pour un couple, plus 500 € par personne à charge.

La prise de garantie

Lorsque le prêt à renégocier a été souscrit avec prise d'hypothèque, le fait de renégocier le prêt initial implique une main levée d'hypothèque (sujette à un prélèvement de frais) puis la prise d'une nouvelle hypothèque. Le coût d'une prise hypothèque est conséquent : La taxe de publicité foncière représente 0,715% du montant du prêt tandis que les frais d'hypothèque représentent environ 2 % du montant du prêt. Bon à savoir : La prise d'hypothèque n'est pas systématique. Elle ne peux pas être exigée pour le rachat d'un prêt de faible valeur remboursable sur une durée de moins de 12 ans. L'hypothèque peut dans ce cas être remplacée par une garantie constituée par un placement (plan d'épargne logement, contrat d'assurance-vie...) ou encore une personne caution.

L'écart entre les taux

De manière générale, la renégociation de prêts via un regroupement de crédits est intéressante uniquement pour les prêts à taux élevé de type revolving, découvert bancaire ou prêt à taux variable. Pour les prêts immobiliers, l'écart de taux doit être au minimum de 2% pour couvrir les frais engendrés par les pénalités pour remboursement anticipé et la prise de garantie. Généralement, la banque qui a octroyé le prêt n'a aucun intérêt à renégocier le taux souscrit.

Le saviez-vous ?

Dans la plupart des cas, les banques réclament des frais de dossier en plus des éventuelles pénalités pour remboursement anticipé. Ces frais peuvent être soit forfaitaires (dans les environs de 120 €) soit équivalents à 1% du capital restant dû avec un maximum de 500 €.

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